Incubatore di imprese: il contratto è atipico misto, soggetto alla disciplina dell'appalto di servizi

Il contratto di prestazione di servizi presso un incubatore di imprese ha natura atipica e mista — ex art. 1322, comma 2, c.c. — e va ricondotto, in applicazione della teoria dell'assorbimento, alla disciplina dell'appalto di servizi. Non è una locazione dissimulata, sicché non operano la prescrizione quinquennale dei canoni né le regole proprie del rapporto locatizio. Il Tribunale di Salerno ha condannato l'utilizzatore inadempiente al pagamento dei corrispettivi insoluti e di una penale, riducendo quest'ultima ad equità d'ufficio ex art. 1384 c.c.

Il caso

Lo Studio Legale Iodice ha assistito una società regionale di sviluppo economico che gestisce un incubatore di imprese in Campania. Una società in accomandita semplice, ospitata all'interno dell'incubatore in forza di un contratto di prestazione di servizi stipulato nel 2012, era rimasta inadempiente rispetto al pagamento dei corrispettivi pattuiti, per un totale richiesto di oltre € 102.000,00.

L'utilizzatore, in giudizio, eccepiva: (i) la natura simulatoria del contratto, sostenendo che dietro la veste di prestazione di servizi si celasse in realtà una locazione commerciale; (ii) la conseguente prescrizione quinquennale di tutti i canoni anteriori al quinquennio dalla notifica del ricorso; (iii) un proprio inadempimento del concedente nella manutenzione ordinaria e straordinaria, idoneo a giustificare la sospensione del pagamento ex art. 1460 c.c.

Il principio affermato

Il Tribunale di Salerno ha respinto in toto la prospettazione della resistente e affermato un quadro ricostruttivo di rilievo per l'inquadramento sistematico dei rapporti negoziali con gli incubatori d'impresa:

• Natura atipica e mista del contratto: il rapporto avente ad oggetto la messa a disposizione di uno spazio attrezzato unitamente a una serie di servizi (utilizzo delle aree comuni, vigilanza, manutenzione degli impianti, posti auto) non integra una locazione di immobile commerciale, bensì un contratto atipico ex art. 1322, comma 2, c.c., lecito e meritevole di tutela.
• Causa e funzione dell'incubatore: la finalità del rapporto è il lancio sul territorio di una nuova impresa attraverso la fornitura di servizi a sostegno dello start-up, in funzione transitoria e con termine contrattuale breve. Tale causa specifica si innesta sulla struttura normale del rapporto e ne determina l'atipicità, con conseguente inapplicabilità — se non in via analogica e residuale — delle norme in materia locatizia.
• Teoria dell'assorbimento: trattandosi di contratto misto, la disciplina applicabile è quella del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti. Nel caso, il Tribunale individua tali elementi nell'erogazione dei servizi (e non nel mero godimento del bene), con conseguente applicazione della disciplina dell'appalto di servizi (Cass. Sez. Un., n. 11656/2008; n. 26298/2008).
• Onere della prova della simulazione: l'eccezione di simulazione tra le parti contraenti soggiace ai limiti probatori di cui agli artt. 1417 e 2722 c.c.; in difetto di principio di prova scritta e in presenza di una condotta esecutiva che — per anni — non ha mai contestato la natura del rapporto, l'eccezione va respinta.
• Eccezione di inadempimento e buona fede: la generica deduzione di "omessa manutenzione", priva di contestazioni documentate nel corso del rapporto e formulata per la prima volta in giudizio, è contraria al canone di buona fede ex art. 1460, comma 2, c.c. e non può sorreggere la sospensione delle prestazioni.
• Riduzione d'ufficio della penale: il giudice può ridurre ad equità la penale manifestamente eccessiva anche in assenza di domanda di parte (Cass. Sez. Un., n. 18128/2005), valutando l'interesse del creditore non solo al momento della stipula ma anche con riguardo all'attuazione del rapporto (Cass. n. 11908/2020).

L'esito

Il Tribunale ha accolto la domanda della società rappresentata dallo Studio e ha condannato l'utilizzatore al pagamento di:

• € 29.361,14 a titolo di corrispettivi contrattuali insoluti relativi al periodo di vigenza del contratto, oltre interessi ex D.Lgs. n. 231/2002 dalla scadenza di ogni singola fattura al saldo;
• € 35.000,00 a titolo di penale contrattuale per l'indebita permanenza nei locali oltre la scadenza, somma ridotta ad equità d'ufficio dall'originaria richiesta di € 73.068,68, oltre interessi ex D.Lgs. n. 231/2002 dalla domanda al saldo.

Il Tribunale ha inoltre confermato la responsabilità illimitata del nuovo socio accomandatario subentrato nel corso del rapporto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2269, 2293 e 2315 c.c., secondo cui «chi entra a far parte di una società già costituita risponde con gli altri soci per le obbligazioni sociali anteriori all'acquisto della qualità di socio».

Considerazioni pratiche

La pronuncia si segnala per la chiarezza con cui distingue il contratto con l'incubatore d'impresa dalla locazione commerciale — qualificazione, quest'ultima, spesso evocata ex post dall'utilizzatore inadempiente per beneficiare della prescrizione quinquennale (art. 2948, n. 3, c.c.) e dei limiti probatori della disciplina locatizia.

L'ordinanza è coerente con un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di merito napoletana (Trib. Napoli, sent. n. 3928/2013, n. 11035/2013, conf. Corte di Appello di Napoli, sent. n. 3769/2017; Trib. Napoli, ex Sez. Pozzuoli, sent. n. 4703/2014) e ne ribadisce la ratio: la causa concreta del contratto di incubatore — sostegno temporaneo allo start-up tramite la fornitura di una pluralità di servizi — è qualitativamente diversa da quella locatizia, dove prevale il mero godimento del bene.

Sul piano operativo, la pronuncia conferma la legittimità delle clausole penali a presidio della tempestiva liberazione degli spazi, fermo restando il vaglio di equità del giudice quando l'importo risulti sproporzionato rispetto all'interesse del creditore — anche alla luce della condotta tenuta nella fase esecutiva.

Domande frequenti

Che tipo di contratto è quello con un incubatore di imprese?

È un contratto atipico e misto ai sensi dell'art. 1322, comma 2, c.c., lecito e meritevole di tutela. Mette a disposizione uno spazio attrezzato insieme a una serie di servizi a sostegno dello start-up (aree comuni, vigilanza, manutenzione degli impianti, posti auto): non è una locazione di immobile commerciale.

Perché non è una locazione commerciale, anche se comprende l'uso di uno spazio?

Perché la causa concreta del contratto è il lancio di una nuova impresa tramite la fornitura di una pluralità di servizi, in funzione transitoria e con termine breve, non il mero godimento del bene come nella locazione. Applicando la teoria dell'assorbimento, l'elemento prevalente è individuato nell'erogazione dei servizi e il rapporto è ricondotto alla disciplina dell'appalto di servizi (Cass. Sez. Un. n. 11656/2008 e n. 26298/2008).

L'utilizzatore può eccepire la prescrizione quinquennale dei canoni come in una locazione?

No. Proprio perché il contratto non è una locazione, non si applicano né la prescrizione quinquennale dei canoni né le altre regole locatizie. L'eccezione di simulazione con cui si sostenga l'esistenza di una locazione dissimulata soggiace ai limiti probatori tra le parti (artt. 1417 e 2722 c.c.) e resta priva di fondamento se non supportata da principio di prova scritta e smentita da anni di esecuzione senza contestazioni.

Si può sospendere il pagamento lamentando la mancata manutenzione degli spazi?

Non con una contestazione generica sollevata per la prima volta in giudizio. La deduzione di "omessa manutenzione" priva di rilievi documentati durante il rapporto è contraria al canone di buona fede (art. 1460, comma 2, c.c.) e non è idonea a giustificare la sospensione delle prestazioni.

Il giudice può ridurre la penale contrattuale anche se nessuno lo chiede?

Sì. La penale manifestamente eccessiva può essere ridotta ad equità d'ufficio, anche senza domanda di parte (Cass. Sez. Un. n. 18128/2005), valutando l'interesse del creditore alla luce dell'attuazione del rapporto (Cass. n. 11908/2020).

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